2020.10.10
建物を建てるには順番がある。
この順番が間違ったり、うまくいかなかったりすると、当然いい建物はできない。
また「建物を建てる」とは発注者からみた場合とゼネコン(受注者)から見た場合でもその内容が異なる。
今回は発注者からみた場合の「建物を建てる」という視点を述べ、次回はゼネコンからの視点について述べたい。
発注者からみた場合の「建物を建てる」は、工事というよりもプロジェクトという認識が大きいのではないだろうか。
例として分譲マンションを建てる場合を考え、その手順を以下に述べてみる。
建物を建てる計画
どこの土地を取得し、どのような建物を建て、どこの設計事務所に依頼し、建物を建て、販売する、それをいつからいつまでに行う、という全体の計画を組み立てる。
土地の取得
どこの土地のどの広さをいくらで購入するという、手続きも含めた、建物を建てる土地を取得する行為である。
当然、土地探しから始まるのでタイミングによってはすぐ土地が見つかり取得できる場合もあるし、数年かけてようやく取得する場合もあるだろう。
いずれにしても土地を取得しなければ計画は始まっていかないことは間違いない。
概略計画
どのような建物(例えば何戸の住宅を建てる等)を建てて、いくらで販売するかを場合によっては設計事務所を交えて計画する。
またおおよその建物の建築費、概算工事金額を算出する。
尚、概略計画と前述の土地の取得は切ってもきれない関係であるので、順番が入れ替わったり、場合によっては平行して進行する場合もある。
当然、建物の計画と土地取得金額、工事金額、販売価格で利益がでる計画とならなければならないだろう。
設計図を作成する
概略計画を基に、設計事務所に実施設計図の作成を依頼する。
実施設計図がそのまま工事金額や販売戦略に影響するので、マンションの仕上げのグレードや機器の仕様のグレード等はここで詳細に検討され決められる。
そしてその設計図を基に工事の発注金額の詳細金額を算出し、予算を決定する。
ゼネコンを決定する
特定のゼネコン(受注者)との打ち合わせ、または複数のゼネコンによる入札を経てゼネコン及び工事発注金額を決定し、建築工事がいよいよスタートする。
建物を建てる
ここがいわゆるゼネコンから見た「建物を建てる」部分に該当する箇所だ。
工事の内容は次回に譲るが、発注者としてはここでゼネコン、設計事務所と定例会議で工程の確認、仕様の確認、機器の決定していく。
また、内外の手続き、計画の修正等を行いながら、建物を建てる。
マンションを販売する
マンションの場合は建物を建てると平行してモデルルームを作成しながらマンションの販売も行う。
近隣の各家庭にチラシが入ったり、地元のテレビでコマーシャルが流れたりするのはこのタイミングだ。
マンション購入者が入居する
各種検査を終え、建物が完成したら、購入者に対して内覧会を行い、引っ越しを行い住み始める。
以上が発注者からみた場合の「建物を建てる」という行為だ。
工事というよりプロジェクトという認識であるという意味が分かったのではないだろうか。
建築工事自体はプロジェクト一部でしかないのだ。
期間的にも建築工事よりも計画、土地取得、設計図作成の方が長い期間を必要とする場合も多い。
私達ゼネコンはそのプロジェクトの一部に携わっているという事なのだ。
次回は建築工事の内容と手順にクローズアップして詳しく述べたい。
この記事はこの人が書いています。
施工管理技士アルノ
１級建築施工管理技士
１級電気工事施工管理技士
１級管工事施工管理技士
１級電気通信工事施工管理技士の資格を取得。
現場監督としての体験、施工監視技士試験の勉強法、
２度の転職経験から得た建設業における転職ノウハウを紹介しています。